Aprovado pela Câmara dos Deputados, o projeto de lei das garantias (PL 4188/21) também muda as regras para aceite de lance em leilão de venda de imóvel dado como garantia com alienação fiduciária.

Quando a alienação for de imóvel objeto de financiamentos imobiliários residenciais, as novas regras não valerão para o sistema de consórcios.

Para essas situações de financiamento imobiliário, o projeto inclui regra para o segundo leilão, prevendo que será aceito o maior lance oferecido se ele for igual ou superior ao valor integral da dívida garantida pela alienação fiduciária mais antiga vigente sobre o bem mais despesas, tributos e taxas de condomínio.

Se nesse segundo leilão não houver lance que atenda a esse piso, a dívida será considerada extinta, com quitação recíproca e posse definitiva do imóvel para o credor.

A extinção da dívida será aplicável inclusive quando o credor preferir o uso da via judicial para executar a dívida.

O texto, entretanto, não faz referência ao caso de o leilão ter sucesso e haver saldo remanescente após a quitação da dívida.

A alienação fiduciária ocorre quando o imóvel é dado em garantia do financiamento para sua compra, procedimento semelhante ao usado no financiamento de veículos. Mas também pode ser usada como forma de garantia nos empréstimos para outras finalidades.

Caso geral
Para as demais situações de alienação fiduciária, a proposta aprovada elimina a possibilidade de quitação da dívida se o valor do maior lance no segundo leilão for menor que a dívida consolidada. Atualmente, ocorre a quitação recíproca: o credor fica com o imóvel, e a dívida é extinta.

Com as novas regras, caso não haja lance, no segundo leilão, em montante igual ou maior que o valor integral da dívida garantida mais despesas, o credor fiduciário poderá aceitar lance correspondente à metade do valor de avaliação do bem.

Se nesse leilão não houver lance igual ao mínimo, o credor ficará com o imóvel, mesmo que seu valor de mercado seja maior que a dívida.

Quando o produto do leilão não for suficiente para o pagamento integral do montante da dívida, das despesas e dos encargos, o devedor continuará obrigado a pagar o saldo remanescente, que poderá ser cobrado por meio de ação de execução ou de acionamento das demais garantias.

Quaisquer direitos reais de outros credores incidentes sobre o imóvel, inclusive penhoras, arrestos, bloqueios e indisponibilidades, não impedem o credor inicial de assumir definitivamente a propriedade do imóvel e tampouco sua venda para a realização da garantia.

Se houver sobra depois da quitação da dívida, esses outros credores dividem o valor.

Localização de devedores
O projeto especifica objetivamente em quais situações a localização do devedor ou do terceiro fiduciante (dono de fato do imóvel dado em garantia na operação) será considerada ignorada ou inacessível para ocorrer a intimação por edital.

Local ignorado ocorrerá quando essas pessoas não forem encontradas no local do imóvel dado em garantia nem no endereço que tenham fornecido por último.

No entanto, se um contato eletrônico tiver sido informado no contrato, essa via de comunicação deverá ser usada antes do edital.

Já o local inacessível é definido como:

aquele em que o funcionário responsável pelo recebimento de correspondência se recuse a atender a pessoa encarregada de entregar a intimação; ou
aquele em que não haja funcionário responsável pelo recebimento de correspondência.

Várias hipotecas
No Código Civil, o projeto das garantias permite que uma hipoteca garanta novas obrigações em favor do mesmo credor se isso for requerido pelo proprietário do imóvel hipotecado.

Caso os créditos mudem de titularidade para outros credores, somente o credor com o registro mais antigo poderá promover a execução judicial ou extrajudicial da garantia, exceto se convencionado de modo diferente por todos os credores.

Já a falta de pagamento de qualquer parcela faculta ao credor declarar vencidas as demais obrigações de que for titular quando garantidas pelo mesmo imóvel.

Leilões
O texto aprovado estabelece novos procedimentos de intimação e leilão para os créditos garantidos por hipoteca, que poderão também ser executados extrajudicialmente, exceto aqueles ligados ao financiamento da atividade agropecuária.

No primeiro leilão, o valor mínimo será o valor do imóvel estabelecido no contrato para esse fim ou o valor definido pelo poder público para imposto de transmissão inter vivos, o que for maior. Se o lance no leilão superar a totalidade da dívida e das despesas, o saldo será entregue ao devedor em 15 dias.

Em segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que seja igual ou superior a 50% do valor do imóvel.

Quando, nesse segundo leilão, não for oferecido lance pelo menos igual ao valor de referência, o credor terá duas opções:

ficar com o imóvel a qualquer tempo; ou
em 180 dias, realizar a venda direta do imóvel a terceiro pelo valor mínimo referencial, dispensado novo leilão.

Entretanto, o devedor será obrigado, conforme o Código Civil, a pagar o restante da dívida.

A exceção será para as operações de financiamento de compra ou construção de imóvel residencial do devedor, quando a dívida será considerada quitada, a exemplo do que ocorrerá com a alienação fiduciária no financiamento imobiliário.

Letra financeira
O projeto muda ainda a legislação sobre as Letras Financeiras (LFs), títulos emitidos por bancos, geralmente menores, para captar recursos de longo prazo, com vencimento mínimo de um ano.

Com a mudança proposta, o Conselho Monetário Nacional (CMN) poderá autorizar a emissão de LFs com prazo inferior a um ano, melhorando a supervisão e a segurança jurídica das chamadas Operações Ativas Vinculadas (OAVs), pelas quais instituições financeiras fazem a ponte entre o emprestador e o tomador do crédito sem assumir o risco.

Normalmente, são transações de valor elevado e muitas vezes envolvem bancos pequenos, que não conseguiriam carregar esse risco. O vencimento menor que um ano ajudaria a evitar o uso de outros mecanismos, como Certificados de Depósito Bancário (CDBs) vinculados a contratos atípicos. As fintechs estão entre os potenciais beneficiados com a medida.

Fundeb
Após vetar dispositivo de conteúdo semelhante, o então governo Bolsonaro decidiu incluir no PL 4188/21 a permissão para que estados e municípios usem contas específicas nos bancos com os quais mantêm o processamento da folha de salários para pagar professores com recursos do Fundeb.

A legislação determina que as contas únicas dos fundos estaduais somente podem ser abertas na Caixa Econômica Federal e no Banco do Brasil. Assim, o dinheiro do Fundeb para o pagamento dos professores poderá sair das contas nos bancos federais e ir para contas específicas destinadas a essa finalidade, mesmo que em outros bancos.

Seguro privado
Por fim, o projeto exclui da composição do Conselho Nacional de Seguros Privados (CNSP) a vaga da Comissão de Valores Mobiliários (CVM).

Fonte: Camara dos Deputados Read More